Новостройка или вторичка. Эксперты рассказали, какое жилье покупать в 2024 году

Рост цен на вторичку в 2024 году будет постепенно замедляться, а стоимость новостроек все еще будет достаточно привлекательной благодаря льготным ипотечным программам, говорят опрошенные "Российской газетой" эксперты рынка недвижимости. О том, что же выбрать россиянам сейчас - квартиру в новостройке или вторичку, читайте в нашем материале.

Руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко считает, что на сегодняшний день покупатели выбирают то, на что хватает денег. "Если говорить про вторичный рынок Московского региона, то здесь на фоне подорожания ипотеки спрос перетекает из перегретой по ценам "старой" Москвы за МКАД - на окраины Новой Москвы и Подмосковья, где цены значительно ниже и можно обойтись без ипотеки", - отметил он.

В целом, по мнению Репченко, спрос на жилье сегодня и на вторичном рынке, и на первичном снижается на фоне заградительно дорогой рыночной ипотеки (от 17-18% годовых) и ужесточенных в конце прошлого года условий выдачи льготных кредитов под 8% (первый взнос вырос до 30%, максимальный размер кредита для столичного региона сократили до 6 млн рублей).

Эксперт также прогнозирует, что вторичный рынок в 2024 году на фоне дорогой ипотеки ждет стагнация и снижение цен. Он отметил, что темпы роста цен на вторичке уже замедляются четыре месяца подряд. "В январе рост стоимости метра в "старой" Москве и вовсе носил остаточный характер - плюс символические 0,2%, по данным IRN.RU. То есть продавцы-частники постепенно свыкаются с новой реальностью. И, вероятно, весной может начаться сползание цен вниз. Это если говорить о вторичном рынке", - добавил Репченко.

Что же касается стоимости жилья на первичном рынке, по крайней мере в Москве, то она, констатирует эксперт, тоже смотрит вниз. По оценкам брокеров, средняя стоимость метра уже откатилась к ноябрьским уровням. Кроме того, застройщики увеличивают размер скидок в своих проектах: в феврале максимальные дисконты вновь достигли 30%. Причем если раньше максимальные дисконты предлагались в проектах с апартаментами - потому что на них не распространяются льготные ипотечные программы, то сейчас чемпионы по скидкам - проекты с официальным жилым статусом.

"Но в целом ситуация с ценами на первичном рынке будет зависеть от решений властей относительно льготных ипотечных программ. Не думаю, что стоит ждать серьезного пересмотра цен в ближайшее время, но существенные дисконты и новые акции, особенно на большие квартиры и для тех, кто не пользуется льготной ипотекой, вполне возможны", - сказал Репченко.

По мнению управляющего директора NF Dom Натальи Сазоновой, вторичный рынок может предлагать больший выбор готового жилья, но уровень ипотечных ставок крайне высокий, что делает вторичную недвижимость недоступной массовому покупателю. Новостройки хоть и нужно ждать пока достроят, но тут есть опции по льготным программам ипотеки, говорит эксперт. Она отметила в беседе с "РГ", что в январе было заключено 5,4 тыс. сделок на первичном рынке, что на 55% меньше к декабрю и на 8% больше год к году.

"Можем предположить, что высокие ставки по ипотеке и отсутствие льготной ипотеки на вторичное жилье, а также несущественная разница в цене между новостройками и вторичкой (по исследованию GMK, в Москве разрыв составляет всего 1,9%) делает покупку квартиры в новостройке более привлекательной", - отметила Сазонова. Что же касается цен на квартиры в новостройках, то, по ее мнению, можно ожидать минимальный годовой рост на уровне инфляции. "Застройщики не смогут держать цены на прежнем уровне при комиссии за ипотеку с господдержкой и росте себестоимости, и в таком случае будут вынуждены переложить часть затрат в конечную стоимость", - пояснила Сазонова.

Так что же сейчас предпочтительнее - квартира в новостройке или вторичка?

Управляющий партнер bnMAP.pro, основатель "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова объяснила "РГ", что покупатели новостроек и вторичной недвижимости обычно являются совершенно разными категориями. Она подчеркнула, что многое обусловлено личными предпочтениями: например, кому-то нужна только абсолютно новая квартира, в которой никто не жил до того, а кто-то, наоборот, выбирает только жилье в сложившемся городском микроклимате. При этом, говорит Доброхотова, объективные потребности тоже могут быть разными: новостройки на стадии строительства чаще покупают для жизни в будущем - для детей или как инвестицию. Вторичное жилье или полностью готовая новостройка с ключами, отделкой и мебелью - это чаще выбор тех, кому необходимо въехать здесь и сейчас, нет возможности ждать несколько месяцев или даже лет до получения жилья.

Доброхотова уверена, что всегда следует исходить из сочетания предпочтения и возможностей. Она напомнила, что на первичном рынке до июля действует льготная ипотека под 8%, а вот на вторичном рынке такой возможности нет. "Ставки по ипотечным программам без государственного субсидирования составляют и для новостроек, и для вторичного рынка порядка 17%. Поэтому при покупке жилья с привлечением ипотеки следует как можно объективнее взвесить свои возможности и нагрузку на семейный бюджет", - сказала она.

И, конечно, исходить нужно из реальной потребности - для чего нужна квартира, как быстро покупатель хочет туда заселиться. Также нужно смотреть, каким способом будет приобретена квартира - с помощью кредита или вся сумма есть у покупателя на руках. Будут ли затраты на ремонт и отделку - их необходимо тоже учитывать и определять, выдержит ли семейный бюджет еще и эти расходы. В общем, главный совет - взвесить все параметры и тщательно просчитать затраты, и уже исходя из этого выбирать квартиру.