Воспользоваться "Семейной ипотекой" для покупки жилья на вторичном рынке смогут жители большей части российских городов. Правда, в основном речь о небольших населенных пунктах.
С 1 апреля по программе "Семейной ипотеки" можно будет взять кредит на покупку квартиры на вторичном рынке. Эта опция будет действовать только для семей с детьми до семи лет, только в городах (а не других типах населенных пунктов) и только в тех из них, где строится не более двух многоквартирных домов. Кроме того, дом, где покупают квартиру, должен быть многоквартирным и не старше 20 лет. На столичные регионы новшество не распространяется.
Изменения программы, по предварительной оценке ДОМ.PФ, коснутся более чем 800 российских городов. Утвержденный список обещают опубликовать на сайте ДОМ.PФ.
По подсчетам экспертов "Циан.Аналитики", опция будет доступна в 670 городах, и это чуть больше половины городов России. Всего в России сейчас насчитывается 1125 городов. Из них в 630 городах в начале марта не возводилось, сообщают эксперты "Циан.Аналитики", ни одной новостройки.
В этих населенных пунктах живут суммарно 14,8 млн человек. Самые крупные из них - Прокопьевск, Сызрань и Норильск (по 160-170 тыс. жителей).
Еще в 120 городах с суммарным населением 5,1 млн жителей строится по одному или два дома. Самые крупные из них - Мурманск (более 200 тыс. жителей), Орск (около 190 тыс. жителей), Златоуст (около 160 тыс. жителей).
Однако это не означает, что купить вторичное жилье с помощью "Семейной ипотеки" смогут все 19,9 млн жителей этих 750 городов. Дело в том, что в 80 из них (с суммарным населением в 1,1 млн жителей) нет и подходящей под озвученные условия вторички - домов, построенных за последние 20 лет. Все это, поясняют эксперты "Циан. Аналитики", небольшие населенные пункты, в самых крупных из которых не более 40 тыс. жителей. А средняя численность населения в этой группе локаций - менее 15 тыс. человек.
В остальных 670 городах (которые без новостроек, но с подходящей вторичкой) у потенциальных получателей льготной ипотеки (с населением около 18,7 млн человек) возможность выбора будет, отмечают эксперты. Около 14% застройки этих городов подходит под условия программы. В среднем по России показатель доли "новой" вторички ненамного, но выше - 17%. При этом цифры сильно варьируются от города к городу. Если в Апатитах, Североморске и Воркуте двадцатилетнему критерию соответствуют один-два дома, то в Урае, Пыть-Яхе, Арске и Магасе - более трех четвертей городской застройки.
Помимо городов есть еще и не менее 150 поселков городского типа, станиц, крупных сел с недавно построенным многоквартирным жильем и без большого числа новостроек. Однако они под программу не подходят - жилье разрешается покупать именно в городах.
Семейная ипотека на вторичное жилье - программа важная, но очень ограниченная, отмечает замруководителя ипотечного департамента компании "Этажи" Татьяна Решетникова. Даже в небольших городах, по ее оценке, под нее подходит не более 10-15% всего доступного объема предложения.
Из-за роста интереса к "молодой" вторичке будут ли расти на нее цены? Многое будет зависеть еще и от условий банков, на которых они будут одобрять и выдавать такие кредиты, говорит Решетникова. На первичном рынке одобряемость кредитов по "Семейной ипотеке" без комиссий очень низкая, и если в новостройках это еще решается застройщиками, заинтересованными в продажах, то в сегменте готового жилья реализовать такой вариант будет сложнее, отмечает Решетникова. "Это может привести к тому, что собственники начнут закладывать эти комиссии в стоимость своих объектов, что априори приведет к росту цен на такие квартиры как минимум на размер этих комиссий", - говорит эксперт. Самый выгодный вариант покупки вторички - на старте программы, пока рынок не отреагировал на расширение "Семейной ипотеки", считает она.
Самый выгодный вариант покупки вторички - на старте программы, пока рынок не отреагировал на расширение "Семейной ипотеки"
Массового роста цен на готовое жилье при таких изменениях не ожидается, но объекты, подпадающие под условия программы, получат дополнительное конкурентное преимущество, и в случае с введением комиссий за выдачу льготных кредитов при продаже такого жилья цены на них могут вырасти на 10-15%, считает Решетникова. Сдерживать рост цен будет, помимо прочего, необходимость представления независимой оценки стоимости залогового объекта. При этом существует риск, что банки поднимут требования к минимальному первоначальному взносу до 30-50%, чтоб нивелировать собственные риски.
Если новое строительство в городе практически не ведется, а основной жилой фонд - это хрущевки, то обычно цены на относительно новую вторичку и так существенно выше рынка, отмечает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский.
Вероятно, в каких-то городах возможность купить жилье на вторичке даст семье сэкономить - новостройки сейчас обычно дороже. Однако на практике все не так просто. К примеру, на "Яндекс Недвижимости" можно найти новую "однушку" в Мурманске за 5,4 млн руб. (цена в объявлении без учета различных нюансов и акций). Тогда как на вторичном рынке продается "однушка" чуть меньшей площадью за 4,2 млн или даже "двушка" площадью чуть больше за 5 млн руб. Нюанс в том, что квартир в "молодых" новостройках на рынке всего три штуки.
Как вам это?
Даже если Устюжна как городок в Вологодской области с 7,6 тыс. жителей войдет в программу, которая позволит по "Семейной ипотеке" покупать вторичное жилье, на рынок многоквартирных домов на первых порах это повлияет не очень серьезно, говорит специалист по недвижимости, жительница Устюжны Нина Головина. "В Устюжне нет газа, нет железной дороги. Мазут, на котором работают котельные, приходится везти из Череповца, что дорого. В итоге стоимость коммунальных услуг в многоэтажных домах высокая. Например, более 10-12 тыс. руб. в месяц зимой за трехкомнатную квартиру. Это много с учетом средней зарплаты в регионе. В итоге новые дома почти не строятся, спроса нет", - говорит Нина Головина.
А вот если бы можно было купить на вторичном рынке свой дом в рамках программы, это бы подстегнуло рынок недвижимости и оживило бизнес и строительство в городе, отмечает эксперт. Все-таки Устюжна - город, привлекательный для туристов, которые приезжают сюда посмотреть, где произошла история, описанная Гоголем в "Ревизоре". Многие здесь покупают дома как дачи. Местным жителям также хочется ходить по своей земле, пользоваться огородом и гаражом.
В небольших городах Дагестана, например в Хасавюрте, цены на вторичное жилье зависят от типа домов. Старые типовые "панельки" не пользуются большим спросом, поэтому можно найти что-то по заниженной стоимости. Новые дома, несмотря на стоимость, пользуются большим спросом, и цены на них растут. Это тянет за собой цены и на вторичное жилье. С учетом предложенных мер цены на вторичное жилье также могут вырасти. А новые дома в городе практически не строят.
Подготовили Марина Чернова ("Российская газета", Вологда), Тимур Алиев ("Российская газета", Махачкала)
Фото: "Семейная ипотека" поможет жителям городов, где ничего не строится. / Александр Корольков
